Ile mogę pożyczyć na kredyt hipoteczny? Tabela kwot
Kluczowe wnioski
- Przy dochodzie 7 000 zł netto i braku zobowiązań maksymalny kredyt to ok. 475 000 zł (25 lat, 7,5%)
- Przy dochodzie 10 000 zł netto — ok. 680 000 zł, a przy 15 000 zł netto — ok. 1 020 000 zł
- Każde 500 zł miesięcznych zobowiązań (karty, raty) obniża zdolność o ok. 68 000 zł
- Maksymalna zdolność kredytowa nie oznacza komfortowej spłaty — bezpieczna rata to 25-30% dochodu, nie 40-50%
- Różnice między bankami przy tych samych danych mogą sięgać 100 000-150 000 zł
„Ile mogę pożyczyć?" — to pytanie zadaje sobie każdy, kto rozgląda się za mieszkaniem. Odpowiedź jest konkretna, ale zależy od kilku zmiennych: dochodu, zobowiązań, formy zatrudnienia i nawet od tego, do którego banku pójdziesz.
Poniżej znajdziesz tabele z konkretnymi kwotami. Ale najpierw ważna uwaga: to, ile bank jest gotów Ci pożyczyć, i to, ile powinieneś wziąć — to dwie różne rzeczy.
Tabela: maksymalny kredyt hipoteczny wg dochodu netto
Założenia: oprocentowanie 7,5% (WIBOR 6M 5,8% + marża 2,0%), raty równe, jedna osoba, brak innych zobowiązań, UoP na czas nieokreślony.
| Dochód netto | DTI | Maks. rata | Maks. kredyt (20 lat) | Maks. kredyt (25 lat) | Maks. kredyt (30 lat) |
|---|---|---|---|---|---|
| 5 000 zł | 40% | 2 000 zł | ~248 000 zł | ~271 000 zł | ~286 000 zł |
| 6 000 zł | 40% | 2 400 zł | ~298 000 zł | ~325 000 zł | ~343 000 zł |
| 7 000 zł | 50% | 3 500 zł | ~434 000 zł | ~475 000 zł | ~500 000 zł |
| 8 000 zł | 50% | 4 000 zł | ~496 000 zł | ~542 000 zł | ~572 000 zł |
| 10 000 zł | 50% | 5 000 zł | ~620 000 zł | ~678 000 zł | ~714 000 zł |
| 12 000 zł | 50% | 6 000 zł | ~744 000 zł | ~814 000 zł | ~857 000 zł |
| 15 000 zł | 50% | 7 500 zł | ~930 000 zł | ~1 017 000 zł | ~1 072 000 zł |
Uwaga o DTI: Próg 40% vs 50% zależy od tego, czy Twój dochód przekracza przeciętne wynagrodzenie w gospodarce (ok. 6 100 zł netto w 2025 r.). Przy dochodzie 6 000 zł netto możesz znaleźć się tuż pod progiem — różnica między 40% a 50% DTI to ok. 80 000-100 000 zł zdolności.
Jak bank dochodzi do tych kwot — krok po kroku
Krok 1: Ustalenie dochodu netto
Bank przelicza Twoje wynagrodzenie brutto na netto, uwzględniając składki ZUS i podatek. To, jak wychodzi przelicznik przy różnych kwotach brutto, pokazujemy w artykule o brutto vs netto a zdolności.
Krok 2: Odjęcie istniejących zobowiązań
Bank odejmuje od maksymalnej raty (DTI x dochód netto) wszystkie Twoje miesięczne zobowiązania:
| Zobowiązanie | Jak bank je liczy |
|---|---|
| Rata kredytu gotówkowego | 100% raty |
| Rata leasingu | 100% raty |
| Karta kredytowa | 5% przyznanego limitu |
| Limit w koncie (debet) | 5% przyznanego limitu |
| Alimenty | 100% kwoty |
| Poręczenie kredytu | 100% raty poręczonego kredytu |
Krok 3: Obliczenie maksymalnej raty hipotecznej
Dostępna rata = (DTI x dochód netto) - suma istniejących obciążeń
Krok 4: Przeliczenie raty na kwotę kredytu
Na podstawie oprocentowania i okresu kredytowania bank oblicza, jaka kwota kredytu generuje ratę równą dostępnej racie.
Wpływ istniejących zobowiązań — konkretne przykłady
Zobaczmy, jak zobowiązania „zjadają" zdolność na przykładzie osoby z dochodem 10 000 zł netto:
| Scenariusz | Zobowiązania | Dostępna rata | Maks. kredyt (25 lat) |
|---|---|---|---|
| Bez zobowiązań | 0 zł | 5 000 zł | ~678 000 zł |
| Karta 10 000 zł | 500 zł | 4 500 zł | ~610 000 zł |
| Karta + rata 500 zł | 1 000 zł | 4 000 zł | ~542 000 zł |
| Karta + rata 500 zł + leasing 1 000 zł | 2 000 zł | 3 000 zł | ~407 000 zł |
Różnica między „czystą" sytuacją a obciążoną to 271 000 zł — ponad 1/3 zdolności. Dlatego przed wnioskiem o kredyt hipoteczny warto oczyścić się z zobowiązań. Konkretne strategie na to opisujemy w artykule o podnoszeniu zdolności.
Dochód gospodarstwa domowego — para vs singiel
Większość mieszkań w dużych miastach kosztuje 400 000-800 000 zł, co przy jednej pensji bywa nierealne. Dlatego tak wiele osób bierze kredyt we dwoje.
| Wariant | Dochody netto | DTI | Maks. rata | Maks. kredyt (25 lat) |
|---|---|---|---|---|
| Singiel (7 000 zł) | 7 000 zł | 50% | 3 500 zł | ~475 000 zł |
| Para (7 000 + 5 000 zł) | 12 000 zł | 50% | 6 000 zł | ~814 000 zł |
| Para (7 000 + 7 000 zł) | 14 000 zł | 50% | 7 000 zł | ~950 000 zł |
| Para z dzieckiem (12 000 zł) | 12 000 zł* | 50% | ~5 500 zł | ~746 000 zł |
*Bank przy dziecku odejmuje koszty utrzymania (ok. 500-800 zł/mies.) od dochodu dyspozycyjnego.
Raty równe vs malejące — wpływ na zdolność
Wybór rodzaju rat wpływa na to, ile bank Ci pożyczy:
- Raty równe (annuitetowe): rata jest stała przez cały okres, bank liczy zdolność od tej jednej kwoty
- Raty malejące (kapitałowe): pierwsza rata jest wyższa, potem maleje; bank liczy zdolność od najwyższej raty (pierwszej)
Przy 400 000 zł na 25 lat (7,5%):
- Rata równa: ~2 950 zł (stała)
- Rata malejąca: ~3 830 zł (pierwsza) → ~1 360 zł (ostatnia)
Zdolność przy ratach malejących jest niższa o ok. 20-25%, bo bank musi upewnić się, że udźwigniesz najwyższą ratę. Jeśli zależy Ci na maksymalnej zdolności, wybierz raty równe. Szczegółowe porównanie obu typów znajdziesz w artykule o ratach równych vs malejących.
Różnice między bankami
Te same dane wejściowe mogą dać różne wyniki w różnych bankach:
| Czynnik | Wpływ na zdolność |
|---|---|
| Metodologia DTI | Jeden bank 40%, inny 50% dla tego samego dochodu |
| Koszty utrzymania | Od 800 do 1 500 zł na osobę (zależy od banku) |
| Premia/nadgodziny | Od 0% do 100% uwzględnienia |
| Wiek na koniec kredytu | Limit 65-75 lat (skraca dostępny okres) |
| Scoring wewnętrzny | Automatyczna odmowa poniżej progu |
Praktycznie: osoba z dochodem 10 000 zł netto może dostać od 550 000 zł do 700 000 zł — zależy od banku. Zawsze warto sprawdzić zdolność w minimum 2-3 bankach.
Maksymalna zdolność vs komfortowa spłata
Szczerze? To jest najważniejsza część tego artykułu. Fakt, że bank jest gotów pożyczyć Ci 678 000 zł, nie oznacza, że powinieneś tyle brać.
Zasada 25-30%
Eksperci finansowi rekomendują, aby rata kredytu hipotecznego nie przekraczała 25-30% dochodu netto. Bank pozwoli na 40-50%, ale to granica, po której budżet domowy staje się napięty.
Porównajmy przy dochodzie 10 000 zł netto:
| Podejście | Rata | Kwota kredytu (25 lat) | Budżet po racie |
|---|---|---|---|
| Bank (DTI 50%) | 5 000 zł | ~678 000 zł | 5 000 zł |
| Komfort (30%) | 3 000 zł | ~407 000 zł | 7 000 zł |
| Bezpieczeństwo (25%) | 2 500 zł | ~339 000 zł | 7 500 zł |
Przy DTI 50% zostajesz z 5 000 zł na wszystko: jedzenie, media, transport, ubrania, rozrywkę, oszczędności, nieprzewidziane wydatki. Przy racie 30% dochodu masz o 2 000 zł więcej luzu — i spokojnie przetrwasz podwyżkę stóp czy przejściowy spadek dochodu.
Bufor na podwyżkę stóp
Przy zmiennym oprocentowaniu warto zakładać, że stopy mogą wzrosnąć. Jeśli WIBOR 6M wzrośnie z 5,8% do 7,8% (co się zdarzało), rata kredytu 400 000 zł na 25 lat skoczy z ~2 950 zł do ~3 440 zł — o prawie 500 zł miesięcznie. Czy Twój budżet to wytrzyma?
Jak szybko oszacować swoją zdolność
Szybka formuła przybliżona (raty równe, 25 lat, 7,5%):
Maksymalny kredyt = dochód netto x DTI x 135,6
Przykład: 10 000 zł x 0,50 x 135,6 = 678 000 zł
Ta formuła daje przybliżony wynik z dokładnością ok. +/- 5%. Dla dokładnego wyliczenia, uwzględniającego Twoje konkretne zobowiązania i parametry, skorzystaj z kalkulatora:
Oblicz to sam
Oblicz swoją maksymalną zdolność kredytową
Nasza rekomendacja na koniec: licz na wkładzie własnym minimum 20%, racie do 30% dochodu netto i ratach równych na 25-30 lat. To daje bezpieczeństwo finansowe i przestrzeń na nadpłaty, kiedy sytuacja będzie dobra.
Często zadawane pytania
Ile kredytu hipotecznego dostanę przy zarobkach 7 000 zł netto?
Przy dochodzie 7 000 zł netto, braku zobowiązań, oprocentowaniu 7,5% i okresie 25 lat — maksymalny kredyt to ok. 475 000 zł (DTI 50%). Przy DTI 40% (jeśli dochód jest poniżej średniej krajowej) — ok. 380 000 zł. To kwota maksymalna; komfortowa spłata to kredyt na ok. 280 000-340 000 zł (rata 25-30% dochodu).
Ile kredytu hipotecznego dostanę przy zarobkach 10 000 zł netto?
Przy dochodzie 10 000 zł netto, braku zobowiązań, oprocentowaniu 7,5% i 25 lat — ok. 678 000 zł. Wydłużenie do 30 lat podnosi tę kwotę do ok. 714 000 zł. Ale komfortowa rata (30% dochodu = 3 000 zł) odpowiada kredytowi ok. 407 000 zł. Reszta to strefa ryzyka.
Czy para zawsze dostanie więcej niż singiel?
Prawie zawsze, ale nie zawsze proporcjonalnie do sumy zarobków. Bank sumuje dochody i zobowiązania obu osób. Jeśli partner ma niski dochód i dużo zobowiązań, jego dodanie może paradoksalnie obniżyć zdolność. Ponadto bank dolicza koszty utrzymania na dodatkową osobę. Mimo to w większości przypadków para ma zdolność o 50-100% wyższą niż singiel.
Dlaczego różne banki dają różną zdolność kredytową?
Każdy bank ma własny model scoringowy i własne parametry: różne wskaźniki DTI, różne koszty utrzymania na osobę, różne podejście do premii i nadgodzin, różne limity wiekowe. To może dawać różnicę nawet 100 000-150 000 zł przy tych samych danych wejściowych. Dlatego warto porównać oferty minimum 2-3 banków.
Czy kredyt na maksymalną zdolność to dobry pomysł?
Nie. Maksymalna zdolność kredytowa to górny limit, nie rekomendacja. Rata na poziomie 40-50% dochodu netto nie zostawia marginesu na nieprzewidziane wydatki, podwyżkę stóp procentowych czy przejściowy spadek dochodów. Bezpieczna rata to 25-30% dochodu netto — daje komfort i przestrzeń do nadpłat w dobrych miesiącach.
Oblicz to sam
Kredyt hipoteczny
Oblicz ratę i koszt kredytu hipotecznego